Beleihungswertermittlung

Definition:

Der Beleihungswert ist der vom Kreditgeber für die Beleihung auf der Grundlage aller vorliegenden Angaben festgesetzte Wert.

Ermittlung:

Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes  sind der Bau- und Bodenwert,der Verkehrswert und der Ertragswert.

 

1. Verkehrswert (Verkaufswert) : ist der aktuelle Marktwert  dieser hängt ab von der Lage oder von bestimmten Eigenschaften ( Größe, Alter, Zustand,…) und von Angebot  & Nachfrage.

 

2. Sachwertverfahren (Bau- und Bodenwert)

Bauwert = Wert der Anbauten eines Grundstücks 

Ermittlung mit zwei Verfahren möglich

a) Abschlagsverfahren (bei Neubauten)
    = Herstellungskosten (Bau + Baunebenkosten) – Risikoabschlag (10%-35%)

b) Indexverfahren (bei Altbauten)
    = Bauwert von 1914 (m³ *Baupreis) + Teuerungszuschlag zwischen 1941 und
       dem Beleihungsjahr - angemessene Abschreibung für Altersabnuntzung, technische und
       wirtschaftliche Wertminderung

Bodenwert = Wert der Grundstücksfläche

Man geht von Preisen aus die für Grundstücke gleicher Art und Lage auf die Dauer vorraussichtlich zu erzielen sind.

Meist wendet man das Sachwertverfahren für selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen.

 

3.Ertragswertverfahren

• kapitalisierung der künftigen Jahreserträge
• Jahresreinertrag * kapitalisierungsfaktor

Berechnung:

Jahresrohertrag (mieteinahmen ohne Nebenkosten)

- Bewirtschaftungskosten (Instanthaltungskosten ;Betriebskosten; Verwaltungskosten; Abschreibung)

= Jahresreinertrag

Ertragswert = Jahresreinertrag * Kapitalisierungszinssatz

= Beleihungswert (ggf. 60% oder 80 %)

 

Definition Beleihungsgrenze:

Die Beleihungsgrenze ist die Obergrenze für die Gewährung eines Darlehens nach den jeweiligen Vorschriften des Darlehensgebers.

Die Beleihung liegt bei Banken bei 60 % und bei Bausparkassen bei 80 %, eine Überschreitung der Beleihungsgrenze ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich die Konditionen sind allerdings höher als innerhalb der üblichen Beleihungsgrenze.